Mehrfamilienhaus verkaufen: Auf diese 6 Dinge müssen Sie achten

Ein Mehrfamilienhaus verkaufen, dieses Unterfangen ist komplex und anspruchsvoll – und im Vergleich zum Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses um einiges komplizierter. Bereits die Beurteilung und Bewertung kann aufgrund der verschiedenen Einheiten zur Herausforderung werden. Dementsprechend ist eine gründliche Planung eminent. Nachfolgend werden die wichtigsten Aspekte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses thematisiert.

Mehrfamilienhaus verkaufen: Die 6 wichtigsten Aspekte

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sind diverse Aspekte miteinzubeziehen. Grundsätzlich gibt es jedoch sechs Aspekte, die Besitzer eines Mehrfamilienhauses beim Verkauf unbedingt beachten müssen. Diese Aspekte sind:

• Beurteilung und Bewertung einer Renditeliegenschaft
• Vorbereiten sämtlicher Unterlagen und professioneller Marktauftritt
• Verkauf des Mehrfamilienhauses vor oder nach einer Sanierung?
• Verkauf des Mehrfamilienhauses als Ganzes oder Verkauf der einzelnen Wohnungen?
• Der Verkauf im Bieterverfahren
• Beim Verkauf anfallende Kosten und Gebühren

Im Rahmen dieser sechs Aspekte gibt es zehn Hauptfragen, die für Besitzer eines Mehrfamilienhauses eine wichtige Orientierungs- und Entscheidungshilfe innerhalb des Verkaufsprozesses bieten:

• Welches Ziel verfolge ich mit dem Verkauf meines Mehrfamilienhauses und wie setze ich den Erlös ein?
• Welchen Verkaufspreis möchte ich erzielen?
• Wie verkaufe ich meine Immobilie am klügsten?
• Welche Verkaufsunterlagen benötige ich?
• Wann möchte ich mein Mehrfamilienhaus verkaufen?
• Können mir die bestehenden Mieter meine Verkaufspläne durchkreuzen?
• In welcher Form verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus?
• Ist Kapital für eine Sanierung und / oder Unterteilung in Stockwerkeigentum vorhanden?
• Kann ich den Sanierungsprozess selber steuern?
• Mit welchen Gebühren und Steuern muss ich beim Verkauf rechnen?

Dieser Artikel fokussiert sich nachfolgend ausschliesslich auf die folgenden zwei Aspekte: Beurteilung und Bewertung einer Renditeliegenschaft sowie die beim Verkauf anfallenden Kosten und Gebühren. In unserem kostenlosen Leitfaden über den Verkauf eines Mehrfamilienhauses finden Sie ebenfalls eine gratis Checkliste, die Sie durch den gesamten Verkaufsprozess führt.

Beurteilung und Bewertung eines Mehrfamilienhauses

Um einen realistischen Verkaufspreis für die Liegenschaft festzulegen, bedarf es einer Marktwertschätzung. Hierzu können verschiedene Bewertungsmethoden angewendet werden. Diese sind unter anderem:

• Realwertmethode
• Ertragswertmethode
• Hedonische Methode
• Discounted Cashflow Methode

Häufig wird die Ertragswertmethode angewendet, da für den Käufer in der Regel die Rendite im Vordergrund steht. Dabei werden die Einnahmen den Ausgaben gegenübergestellt. Der daraus resultierende Saldo, der Mietertrag, wird mit einem bestimmten Zins kapitalisiert und in einen Kapitalwert umgerechnet. Der dabei verwendete Diskontierungs- oder Kapitalisierungszins kann wiederum unterschiedlich berechnet werden:

• Analytisches Verfahren aufgrund von Marktdaten
• Synthetisches Verfahren nach dem Opportunitätskostenprinzip
• Herleitung von Zinssatz aus Eigen- und Fremdkapital
• Ermittlung des Diskontsatzes mittels statistischer Analyse von Transaktionen

Allgemein gilt jedoch: Je tiefer das allgemeine Zinsniveau, desto höher der Wert der Immobilie.

Vorbereiten sämtlicher Unterlagen und professioneller Marktauftritt

Vermögende Privatleute und Immobilienfonds schätzen Transparenz bei ihren Kapitalanlagen und professionell aufbereitete Dokumente und Unterlagen. Das reduziert deren Risiken als Käufer von Mehrfamilienhäusern und es beschleunigt die Transaktion. Deshalb ist es wichtig, dass sämtliche Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Grundrisse, Versicherungsnachweise, aber auch Dokumente zur Substanz des Hauses und zu den
Modernisierungsmassnahmen der letzten zehn bis zwanzig Jahre vorhanden sind. So kann sich der potenzielle Käufer schnell ein Bild über den Zustand der Liegenschaft machen.

Ein professioneller Partner ist das Geld wert

Der Einsatz eines professionellen Partners hat beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses diverse Vorteile, da sich Immobilienprofis auf der Käufer- und Verkäuferseite auf Augenhöhe begegnen:

• Der professionelle Partner verfügt über ein Netzwerk und kennt die infrage kommenden Anleger und Immobilienfonds möglicherweise bereits
• Er besorgt fehlende Unterlagen und erstellt ein hochwertiges Verkaufsdossier.
• Er entwickelt den Marktauftritt und bedient Print- als auch Online-Kanäle.
• Der professionelle Partner erstellt die Verkaufsbroschüre, macht Fotos der Immobilie und virtuelle Rundgänge.
• Er beherrscht innovative Vermarktungsinstrumente, wie z. B. Drohnenaufnahmen.
• Der professionelle Partner erstellt auf Wunsch detaillierte Reportings über die Besichtigung der Immobilie mit möglichen Käufern.
• Er begleitet den Verkäufer von A bis Z durch den Verkaufsprozess bis zur Beurkundung auf dem Notariat und er wickelt alle Formalitäten ab.

Beim Verkauf anfallende Kosten und Gebühren

Wird ein Mehrfamilienhaus verkauft, fallen Kosten, Steuern und Gebühren an. Meist sind diese auf kantonaler Ebene geregelt.

Notariats- und Grundbuchgebühren

Die Notariats- und Grundbuchgebühren unterscheiden sich kantonal. Beispielsweise betragen die Notariatsgebühren im Kanton Zürich 1.5 %  und die Grundbuchgebühren 2.5 % des Kaufpreises respektive Verkaufspreises. Normalerweise werden diese Gebühren zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer getragen.

Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist ebenfalls kantonal geregelt. Es gibt jedoch auch Kantone, in denen es die Handänderungssteuer nicht mehr gibt.

Weitere Informationen finden Sie im Blogartikel «Handänderungssteuern beim Immobilienverkauf».

Grundstückgewinnsteuer

Mehrfamilienhäuser werden vergleichsweise öfter als Anlageobjekte mit kurz- oder mittelfristiger Haltedauer gehandelt. Um der Immobilienspekulation Einhalt zu gebieten, wurde die Grundstückgewinnsteuer ins Leben gerufen. Die Höhe dieser Steuer ist abhängig von der Besitzdauer der Immobilie und von der Höhe des realisierten Gewinns. Dabei gilt: Je kürzer die Haltedauer, bzw. je höher der Gewinn, desto höher der Steuersatz.

Im Kanton Aargau gibt es beispielsweise pro Besitzjahr bis zum Verkauf einer Immobilie abgestufte Steuertarife. Der Verkauf während dem 1. Besitzjahr wird mit 40 % des steuerbaren Grundstückgewinns besteuert, ab dem 25. Besitzjahr sind 5 % des Gewinns als Steuer abzuliefern.

Zusätzliche Informationen gibt es im Blogartikel «Grundstückgewinnsteuer».

Maklergebühren

Wird das Mehrfamilienhaus über einen Makler verkauft, fallen für seine Dienste Gebühren an, welche meist der Käufer trägt. Die Provision, auch Courtage genannt, beträgt für Mehrfamilienhäuser erfahrungsgemäss zwischen 1,5 % und 2 % Prozent des Verkaufspreises. Dabei gilt: je höher der Verkaufspreis der Immobilie, desto tiefer die Provision.

Neben der Courtage kann ein Makler Werbekosten, Reisespesen und andere mit dem Verkauf der Immobilie im Zusammenhang stehende Ausgaben verrechnen. Diese Ausgaben sind vertraglich festzulegen und fallen unabhängig vom Verkauf der Immobilie an.

Ein Mehrfamilienhaus im Bieterverfahren verkaufen

Dem Verkäufer einer Liegenschaft ist es nicht vorgeschrieben, dass er den Preis seines Objektes festsetzen muss. Um gerade für überdurchschnittlich attraktive Mehrfamilienhäuser an besonders vorteilhaften Lagen den besten Verkaufspreis zu erzielen, kann das sogenannte Bieterverfahren eine interessante Option sein.

Beim Bieterverfahren kommt das Renditeobjekt sprichwörtlich unter den Hammer, denn ähnlich einer Versteigerung lanciert der Besitzer des Hauses einen Wettbewerb, bei dem der Meistbietende zum Zuge kommt. Gestartet wird mit einem Besichtigungstermin, bei dem potenziellen Interessenten das Objekt begutachten können und eine Dokumentation der Immobilie erhalten. Innerhalb einer bestimmten Frist müssen Sie dann ihr Angebot präsentieren.

Vorteile des Bieterverfahrens

• Der Verkäufer muss nicht für jeden Interessenten eine individuelle Besichtigung organisieren.
• Der öffentliche Besichtigungstermin versammelt die potenziellen Bieter und baut – im optimalen Fall – Konkurrenzdruck auf.
• Durch diesen Druck sind die Bietenden tendenziell bereit, an ihre finanziellen Schmerzgrenzen zu gehen.
• Die Fristsetzung für das Einreichen des Angebots bedeutet eine Zeitbegrenzung, was den Verkaufsprozess beschleunigt.
• Der Verkäufer muss kein Mindestgebot festgelegen, was womöglich nicht erreicht wird.
• Im Gegensatz zu Zwangsversteigerungen besteht keine Verkaufspflicht, sodass das Bieterverfahren auch als Mittel einer Marktbewertung verwendet werden kann.

Nachteile des Bieterverfahrens

• Im relativ überschaubaren Teilmarkt der Mehrfamilienhäuser mit einer eher kleinen potenziellen Käuferschaft kann es sein, dass sich die Interessenten kennen und absprechen.
• Das Bieterverfahren ist kein Allerweltsmittel, um den Preis schlechter Immobilien in die Höhe zu treiben – auch hier gilt: Qualität ist die beste Voraussetzung für einen guten Verkaufspreis.

Mehrfamilienhaus verkaufen: als Ganzes oder als einzelne Wohnungen?

Grundsätzlich bestehen zwei Möglichkeiten wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten: als Ganzes oder Verkauf der einzelnen Wohneinheiten. Sollen die bisherigen Mietwohnungen einzeln auf den Markt gebracht werden, sind diverse Überlegungen zu treffen. Sind die Wohnungen genügend attraktiv, um sie einzeln anzubieten? Welche Umbauten müssen vorgenommen werden, um erfolgreich Stockwerkeigentum zu begründen? Werden die zu investierenden Mittel durch den einzelnen Verkauf der Wohnungen wieder eingespielt oder – noch besser – überboten?

Nicht jedes Mehrfamilienhaus lässt sich in Wohneigentum verwandeln. Häuser der 1980er- und 1990er-Jahre sind eher geeignet als ältere und jüngere Bauten, da in dieser Zeit grosszügiger gebaut wurde. Neben den Kriterien wie Raumeinteilung, Grundriss, Balkongrösse oder Dimensionen der allgemeinen Räume, wie z. B. Waschküche oder Garagen, stellt sich die Frage, ob die bautechnische Ausgangslage und der zu erwartende Sanierungsbedarf die Umwandlung rechtfertigen.

Besonders bei älteren Mehrfamilienhäusern fallen Anpassungen für Schallschutzmassnahmen zwischen den Wohnungen, Modifikationen der Wohnungsgrundrisse, Erneuerung und Anpassung der Haustechnik oder energetische Massnahmen, wie z. B. zeitgemässe Fassadendämmung des Hauses oder Umstellung von einem alten Heizsystem auf einen modernen Energieträger oftmals teuer aus. Denn prinzipiell gilt festzuhalten, dass Käufer von Stockwerkeigentum höhere Ansprüche an die Lage und die Ausgestaltung von Wohnungen haben als Mieter.

Die Aufteilung des Mehrfamilienhauses generiert sowohl Mehraufwand als auch Mehrertrag

Zu beachten gilt, dass die Umwandlung des Mehrfamilienhauses in Wohneigentum nicht nur bauseits Mehrkosten verursacht, sondern auch administrativ und notariell. Es gilt das Stockwerkeigentum zu begründen (Definition des Umfangs jeder Wohnung), die Wertquote (der prozentuale Wertanteil einer Wohnung am gesamten Mehrfamilienhaus), die Sonderrechte (Bauteile innerhalb einer Wohnungseinheit, die beliebig beseitigt oder umgestaltet werden können, z. B. der Plattenboden im Bad), die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft zur allgemeinen Nutzung (z. B. das Treppenhaus, die Besucherparkplätze) und den Erneuerungsfonds (in den alle Eigentümer jährlich einzahlen, um zukünftige gemeinschaftliche Unterhalts- und Erneuerungskosten zu tragen) zu definieren. Anschliessend muss jede einzelne Eigentumswohnung separat vermarktet werden. Es ist also davon auszugehen, dass ein Verkauf des Mehrfamilienhauses „in Tranchen“ einiges mehr an Zeit und Geld benötigt als der Verkauf als Ganzes.

Die bestehende Mieterschaft nicht vergessen

Ein grosses Augenmerk ist der Mieterschaft aus zweierlei Gründen zu widmen. Die Analyse beginnt nämlich mit der Frage nach potenziellen Widerständen bei den Mietern, die zu unliebsamen und damit teuren Verzögerungen des Umgestaltungsprozesses führen können. Deshalb wird mit Vorteil bereits in einem frühen Planungsstadium der Dialog aufgenommen. Zweitens wären heutzutage viele Mieter gerne Eigentümer. Es ist also naheliegend, die aktuellen Hausbewohner als erste zu fragen, ob Interesse am Kauf „ihrer“ Wohnung nach dem Umbau bestünde. Ein cleveres Argumentarium, welches die Vorteile des Erwerbs von Eigentum herausstreicht, generiert womöglich bereits die ersten Käufer.

Wer weder die meist beträchtlichen Investitionen, die langwierigen Planungs- und Umbauzeiten, noch den deutlich längeren Verkaufsprozess scheut, kann mittels Verkauf der Einzelwohnungen in der Regel einen höheren Erlös erzielen als für das Mehrfamilienhaus en bloc.

Mehrfamilienhaus als einzelne Wohnungen verkaufen: Vorteile und Nachteile

• Nachteil: Längerer Verkaufsprozess als beim Verkauf als Ganzes
• Vorteil: In der Regel höherer Erlös als beim Verkauf als Ganzes
• Nachteil: Langwierige Planungs- und Umbauzeiten
• Nachteil: Mehrkosten (bauseitig, administrativ, vermarktungstechnisch und notariell)

Mehrfamilienhaus als Ganzes verkaufen: Vorteile und Nachteile

• Vorteil: Kürzerer Verkaufsprozess als beim Verkauf als einzelne Wohnungen
• Vorteil: Tiefere Kosten (bauseitig, administrativ, vermarktungstechnisch und notariell)
• Nachteil: In der Regel etwas tieferer Erlös als beim Verkauf als einzelne Wohnungen
• Vorteil: Kürzere Planungs- und Umbauzeiten

Das Mehrfamilienhaus vor oder nach der Sanierung verkaufen?

Um den potenziellen Verkaufspreis eines Mehrfamilienhauses zu erhöhen, ist es überlegenswert, vorgängig eine Sanierung durchzuführen. Eine solche muss aber umfassend und mit professioneller Unterstützung (Architekt, Energieberater, etc.) gestaltet werden, denn wie bereits erwähnt, handelt es sich bei Käufern von Mehrfamilienhäusern hauptsächlich um Immobilienprofis. Und die kennen sich mit Bausubstanzen gut aus.

Die Frage nach Sinn und Umfang einer vorgängigen Renovation beantworten Bauprofis anhand einer zu erstellenden Liegenschaftsanalyse mit Unterhalts Check-Liste und Fotodokumentation. Die Analyse zeigt das Entwicklungspotenzial der Immobilie auf und nennt das Budget des ausserordentlichen Unterhalts. Dabei werden die zu treffenden Sanierungsmassnahmen nach Prioritäten eingeteilt und die Kosten auf die z. B. nächsten zehn Jahre verteilt.

Von kurzfristig anberaumten Pinselrenovationen ist abzusehen. Vielmehr empfiehlt es sich, lange vor dem Verkauf der Liegenschaft eine umfassende Erneuerungsstrategie unter Einbezug von Experten zu entwickeln. Diese zeigt den langfristigen Investitionsbedarf auf, aber auch die dem Eigentümer des Mehrfamilienhauses zugutekommenden potenziellen Fördermittel durch Bund und Kantone. Diese werden insbesondere für energieoptimierende Massnahmen bezahlt: Fenster ersetzen, Fassadenisolationen, Ersatz von mit fossilen Brennstoffen betriebene Heizungen, etc.

Kostspielige Angelegenheit

Eine langfristige Erneuerungsstrategie bedarf der seriösen Planung und ist kapitalintensiv. Anderseits ist die schrittweise Erneuerung von Mehrfamilienhäusern steuertechnisch von Vorteil, da die Aufwendungen die Progression brechen und die Steuerlast des Immobilienbesitzers über die Jahre merklich reduzieren können. Sind weder Zeit noch Kapital für eine Erneuerungsstrategie vorhanden, ist es sinnvoller, den Preis des Mehrfamilienhauses tiefer anzusetzen, statt Arbeiten ausführen zu lassen, die der potenzielle Käufer möglicherweise anders ausführen würde.

Fazit

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen ist deutlich komplexer als die Veräusserung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. Einerseits sind die Bezugsgruppen anspruchsvoll: Die Käuferschaft ist meist ein professioneller Player, dessen nüchterner Hauptantrieb die Rendite ist. Und die Mieter kennen sich heutzutage im Mietrecht ganz gut aus und wissen, wie eine Transaktion in die Länge gezogen werden kann.
Anderseits sind die Fragen nach Markttiming und Preisfestsetzung komplizierter, sodass sich der Verkäufer mit Vorteil an einen ausgewiesenen Immobilienprofi wendet, der den Prozess begleitet. Seine Erfahrungen und Dienstleistungen sind ihren Preis wert. Und werden im Verkaufspreis oft wieder eingespielt.