Renditeberechnungen | Wie wird Rendite bei Anlageimmobilien berechnet?

Rendite leitet sich vom italienischen «rendita» ab und bedeutet so viel wie Einnahmen. Spricht man von Rendite, redet man immer von einem Vergleichswert. Rendite soll ausdrücken, wie viel Einnahmen im Verhältnis zu einer geleisteten Investitionssumme erwirtschaftet werden. Das unterscheidet Rendite vom Gewinn – Der Gewinn ist eine absolute Zahl und gibt keinen Ausschluss darüber, wie rentabel ein Investment war.

Das lässt sich mit einem extremen Beispiel an illustrieren. Stellen Sie sich zwei Investments vor: Einmal haben Sie CHF 1 Mio. investiert und dabei 100 Franken Gewinn erzielt. Einmal haben Sie einen einzigen Franken investiert und dabei 10 Rappen Gewinn erzielt. Der Gewinn war im Fall der investierten Million 1’000 Mal grösser, die Rentabiltät aber um den Faktor 1’000 kleiner. Rendite liefert die Antwort, wie viel Ertrag ich mit meinem eingesetzten Kapital erziele. Sie ist deshalb eine extrem wichtige Kennzahl, um verschiedene Anlageklassen und Investitionsmöglichkeiten miteinander vergleichen zu können.

Bei Immobilien spielt Rendite eine ganz entscheidende Rolle. Renditekennzahlen sind grundlegende Nenngrössen, anhand derer potentielle Käufer und Verkäufer Entscheidungen treffen. Dabei ist wichtig zu verstehen, dass es bei Immobilien unterschiedliche Rendite-Begriffe gibt. Wir gehen in der Folge auf vier der wichtigsten Rendite-Berechnungen ein:

• Bruttorendite
• Nettorendite
• Eigenkapitalrendite
• Ausschüttungsrendite

Bruttorendite

Einer der geläufigsten Rendite-Begriffe im Immobilienbereich ist die Bruttorendite. Sie setzt den Kaufpreis einer Immobilie mit den jährlich zu erwartenden Mieteinnahmen in ein Verhältnis. Die Formel lautet dementsprechend:

Bruttorendite = Nettomieterträge x 100 / Kaufpreis

Bei den Mieteinnahmen werden Mietnebenkosten nicht berücksichtigt, deshalb sind für die Berechnung der Bruttorendite die Nettomieterträge relevant. Die Bruttorendite ist eine erste wichtige Grösse für die Beurteilung einer Immobilienanlage. Für eine detaillierte Beurteilung ist sie aber ungenügend, da sie zu wenig situativ ist und verschiedene Aspekte wie z.B. die Kostenstruktur nicht berücksichtigt.

Nettorendite

Genau diese Kosten werden bei der Nettorendite miteingerechnet. Die Berechnung basiert auf derjenigen der Bruttorendite – dieses Mal werden aber die Kosten vom entsprechenden Nettomietertrag abgezogen. Die Formel lautet also:

Nettorendite = (Nettomieterträge – Kosten) x 100 / Kaufpreis

Unter die zu erwartenden Kosten fallen Punkte wie Honorare für die Bewirtschaftung, Instandhaltungskosten, Unterhaltskosten oder Revisionskosten.

Eigenkapitalrendite

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, können Sie durch den Einsatz von Fremdkapital einen Hebel erzielen. Eine Renditekennzahl die diesn durch Fremdkapital ausgelöste Hebelwirkung berücksichtigt, ist die Eigenkapitalrendite. Sie setzt die Erträge nach Abzüge aller Kosten mit dem von Ihnen eingesetzten Kapital in ein Verhältnis.

Gehen wir noch einmal zurück zur Nettorendite aus: Sie setzt die Nettomieterträge abzüglich der Kosten durch den gesamten Kaufpreis in ein Verhältnis. Nehmen wir nun an, Sie nehmen für den Kauf Ihrer Immobilie eine Hypothek auf. Diese Auswirkung ist in der Nettorendite nicht mehr Berücksichtig. Denn erstens: Für den Kaufpreis müssen Sie dank Hypothek nur einen Teil als Eigenkapital aufwenden und zweitens: Das Aufnehmen von einer Hypothek verursacht zusätzliche Kosten. Die Formel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet dementsprechend:

Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrage – Kosten) x 100 / Investierte Eigenmittel

Zins- und Amortisationskosten werden bei dieser Renditeberechnung berücksichtig. Der Divisor ist nicht mehr der gesamten Kaufpreis sondern «nur» noch die Eigenmittel, den man für den Kauf der Liegenschaft aufgewendet hat.

Ausschüttungsrendite

Wenn man Rendite generiert, generiert man Überschüsse – diese könnte man sich rein theoretisch zu 100% auszahlen lassen. Das wäre allerdings nicht sinnvoll, denn um die Nachhaltigkeit einer Immobilie zu gewährleisten, ist es sinnvoll, einen Teil der generierten Erträge für allfällige Renovationen oder unvorhersehbare Ereignisse zurückzustellen. Die Ausschüttungsrendite gibt an, wie hoch der Betrag ist, der bei einem Immobilieninvestment effektiv ausgezahlt wird. Die Berechnung dafür basiert auf derjenigen der Eigenkapitalrendite:

Ausschüttungsrendite = (Nettomieterträge – Kosten – Rückstellungen) x 100 / Investierte Eigenmittel

Auch bei dieser Berechnung werden die Kosten vom Nettomietertrag abgezogen. Zusätzlich wird auch noch der Rückstellungsbetrag abgezogen. Der Divisor ist erneut das investierte Eigenkapital. Wieviel Sie bei Ihrer eigenen Immobilie jährlich zurückstellen, ist natürlich Ihre eigene Entscheidung und hängt immer davon ab, wie die Situation bei Ihrer Immobilie ist und wie sehr sie auf die laufenden Erträge in liquider Form angewiesen sind.

Fazit

Als potentieller Käufer oder Verkäufer werden Sie immer wieder mit Rendite-Begriffen konfrontiert sein. Dabei ist immer wichtig, genau abzuklären, von welcher Kennzahl nun die Rede ist. Auf der Crowdhouse-Plattform verwenden wir sowohl Brutto- Eigenkapital- wie auch die Ausschüttungsrendite – je nach Betrachtungsweise – und wir weisen auch immer deutlich aus, um was für eine Rendite-Kennzahl es sich handelt. Stellen auch Sie sicher, dass Sie immer dann, wenn von Rendite die Rede ist, genau verstehen, um welche Kennzahl es sich genau handelt. Unterscheiden Sie ausserdem immer zwischen Prognose und Resultat. Eine Prognose basiert immer auf einer Erwartung – zum Beispiel den erwartenden Kosten oder den erwartenden Mieterträgen. Die effektive Rendite ergibt sich immer erst nach Abschluss des Geschäftsjahren – und zwar aus den effektiv generierten Zahlen.