Geldmarkthypotheken | So funktionieren SARON-Hypotheken

Wer eine Rendite-Immobilie kauft, tut dies meistens mit Hilfe einer Hypothek und dabei stehen insbesondere Geldmarkthypotheken hoch im Kurs. In dieser Folge von How to Real Estate wird thematisiert, was es genau mit dieser Hypothekenform auf sich hat und wie diese im Detail funktioniert.

Vergleich mit Festhypotheken

Um zu verstehen, was genau eine Geldmarkthypothek ist, lohnt sich ein Vergleich. Die zwei üblichsten Hypothekarformen sind Festhypotheken und Geldmarkthypotheken. Bei einer Festhypothek wird der Zinssatz beim Abschluss der Hypothek für einen bestimmten Zeitraum – in der Regel zwischen 5 und 15 Jahren – fixiert. Nehmen wir an, Sie schliessen heute eine 10-jährige Festhypothek zu einem Zinssatz von 1.5% ab. Das bedeutet: Für die nächsten 10 Jahre bezahlen sie einen vertraglich vereinbarten Zins von 1.5% – ganz egal, wie sich die allgemeine Zinssituation in diesen 10 Jahren entwickelt.

Bei der Geldmarkthypothek funktioniert das anders. Im Gegensatz zur Festhypothek ist der Zinssatz bei einer Geldmarkthypothek variabel. Der zu bezahlende Zinssatz wird in regelmässigen Abständen neu festgelegt. Das eröffnet eine zentrale Frage: Wie und wann genau erfolgt diese Festlegung?

Festlegung des Zinses

Bei einer Geldmarkthypothek werden die Zinssätze in der Regel alle 3 Monate neu festgelegt. Dabei ist es wichtig zu verstehen, dass sich der effektive Zinssatz bei einer Geldmarkthypothek aus zwei Komponenten zusammensetzt: Beim ersten Teil handelt es sich um eine fixe Kundenmarge, welche Sie mit der Bank vereinbaren. Der zweite – variable Teil – basiert auf einem kalkulierten Referenzzinsatz.

In der Schweiz trägt dieser Referenzzinssatz den klingenden Namen SARON. Die Abkürzung steht für Swiss Average Rate Over Night. Dabei handelt es sich um einen Tagesgeldsatz, der auf sogenannten Repo-Geschäften beruht. Der SARON widerspiegelt denjenigen Zinssatz, zu welchem sich Schweizer Geldhäuser kurzfristig gegenseitig Geld ausleihen. Die Berechnungsmethode für den SARON wurde von der SIX Group in Zusammenarbeit mit der Schweizer Nationalbank entwickelt und die SIX berechnet und publiziert den tagesaktuellen SARON jeweils direkt nach Handelsschluss.

Eine Zinsperiode dauert in der Regel 3 Monate. Jeweils am vorletzten Tag dieser Zinsperiode wird der Durchschnitt aller der in dieser Periode täglich ausgewiesenen SARON-Sätze berechnet. Diesen Durchschnittswert bezeichnet man als Compounded SARON. Zur Berechnung des Zinssatzes, welcher bei einer Geldmarkthypothek für die abgelaufenen Zinsperiode fällig wird, nimmt man zum einen die vertraglich fixierte Kundenmarge und addiert dazu den Compounded SARON für die vergangenen 3 Monate.

SARON im Negativzinsumfeld

Die Schweiz befindet sich Stand März 2022 nachwievor in einem Negativzinsumfeld. Das verleitet zu folgender Überlegung: Ist es in so einem Umfeld vielleicht möglich, dass auch der SARON auch ins negative rutscht und ich als Hypothekarnehmer im Endeffekt von diesen Negativzinsen profitieren kann? Die Antwort lautet: Leider nein. Zwar ist es durchaus möglich, dass auch der SARON ins Negative fällt. Hypothekargebende Banken sichern sich aber in Ihren Verträgen dagegen ab, diese Negativzinsen in Form einer Gutschrift an Sie weitergeben zu müssen.

Methoden zur Absicherung

Der variable Zinssatz einer Geldmarkthypothek richtet sich nach der generellen Zinssituation auf dem Markt. Als Hypothekarnehmer tragen Sie dementsprechend ein Zinsrisiko. Steigt das allgemeine Zinsniveau, steigen auch Ihre Kosten im Rahmen Ihrer Geldmarkthypothek. Als Kunde bieten Ihnen Banken oft zwei Methoden, um sich gegen dieses Zinsrisiko abzusichern. Die erste Methode ist eine sogenannte CAP-Absicherung. Bei einer CAP-Absicherung vereinbaren Sie mit der Bank einen maximalen Zinssatz. Steigt der variable Zins über dieses Maximum, erfolgt trotzdem kein weiterer Anstieg der fälligen Hypothekarzinsen. Eine solche Absicherung ist nicht gratis. Sie erfolgt gegen das Entrichten einer Prämie, schützt Sie aber theoretisch vor einem raschen Zinsanstieg.

Eine zweite beliebte Methode zur Risikominimierung ist das Bilden von Tranchen. Dabei wird beispielsweise nur ein Teil der Hypothek als Geldmarkthypothek geführt und der Rest über eine Festhypothek finanziert. Durch diese Massnahme fällt ein allfälliger Zinsanstieg nicht gleich stark ins Gewicht wie bei einer kompletten Finanzierung mittels Geldmarkthypothek.

Geldmarkthypotheken sind abhängig von der allgemeinen Zinsentwicklung und damit von der Zukunft. Wie bei jeder Hypothekarform gibt es auch bei Geldmarkthypotheken bestimmte Vor- und Nachteile. Was genau diese Vor- und Nachteile sind, thematisieren wir in der nächsten Folge von How to Real Estate.