Immo-Anglizismen Teil 1 | Englische Immobilienbegriffe erklärt

Englische Begriffe finden immer wieder den Weg ins deutsche Vokabular. Das ist auch in der Immobilienwelt nicht anders. Wir kümmern uns in dieser Folge um englische Immobilienbegriffe und erklären – kurz und bündig – was es mit diesen auf sich hat.

Begriff 1: Brokerage

Der englische Begriff des «Brokers» dürfte den meisten ein Begriff sein. Ein Broker ist nichts anderes als ein Makler – also jemand, der Geldanlagen vermittelt, z.B. Aktien, Versicherungen oder eben Immobilien. Der englische Begriff Brokerage bezeichnet im Immobilienbereich also nichts anderes als die Vermittlung von Liegenschaften.

Begriff 2: Due Diligence

Der nächste Begriff setzt sich aus dem Teil «Due» – was so viel heist wie «angemessen, erforderlich» – und dem Teil «Diligence» – was so viel heisst wie Sorgfalt, Vorsicht – zusammen. Der Begriff Due Diligence bedeutet wörtlich übersetzt also in etwa «angemessene Sorgfalt». Generell versteht man darunter nichts anderes als eine Sorgfaltsprüfung. Im Falle einer Immobilie ist die Due Diligence der umfangreichen Prozess der Prüfung einer Liegenschaft in Bezug auf ihre Eignung als Investitionsobjekt. Dabei werden sowohl kaufmännische, technische, rechtliche, steuerliche und umweltspezifische Aspekte genauestens unter die Lupe genommen. Das Ziel der Due Diligence ist das systematische Aufdecken und Bewerten von Risiken, welche mit einer Transaktion einer bestimmten Immobilie einhergehen können.

Begriff 3: Cashflow

Der Begriff Cashflow kommt ursprünglich aus der Betriebswirtschaft und beschreibt den laufenden Geldfluss eines Unternehmens. Der Cashflow ist die Differenz zwischen dem Zu- und Abfluss an liquiden Mitteln. Dabei werden nur zahlungswirksame Vorgänge berücksichtigt – also Vorgänge, bei denen effektiv Geld fliesst. Davon ausgeschlossen sind zum Beispiel Abschreibungen oder Rückstellungen. Der Begriff lässt sich sehr deckungsgleich auf den Immobilienbereich übertragen: Eine Rendite-Immobilie ist grundsätzlich nichts anderes als ein Unternehmen. Der Cash-Flow bei einer Rendite-Immobilie bezeichnet nichts anderes als das Verhältnis der eingehenden Mietzahlungen und den ausgehenden Zahlungen für Aufwände.

Begriff 4: Discounted Cash Flow

Eine Abkürzung, über welche Sie im Immobilienbereich immer wieder stolpern werden ist DCF. Sie steht für Discounted Cash Flow und bedeutet in etwa so viel wie «abgezinste Geldflüsse». Discounted Cash Flow ist eine von verschiedenen Bewertungsmethoden für Immobilien und die wohl wichtigste Methode für die Bewertung von Rendite-Immobilien. Das Verfahren ist relativ komplex. Hier der Versuch einer Kurzerklärung: Bei der DCF-Methode wird der aktuelle Immobilienwert aus zukünftigen Geldströmen abgeleitet und diese zukünftigen Geldströme werden – basierend auf dem Risiko – mit einem bestimmten Diskontierungssatz abgezinst. Der Liegenschaftswert ergibt sich also aus der Summe dieser abgezinsten zu erwartenden Geldflüsse. Dadurch basiert der ermittelte Liegenschaftswert grundsätzlich auf zwei Faktoren: Erstens auf der Höhe der zu erwartenden Nettomieteinnahmen. Und zweitens auf der Höhe der Diskontierungssätze, mit welchen diese Einnahmen abgezinst werden. Grundsätzlich gilt: Je höher das Risiko, desto höher sind auch die angewendeten Diskontierungssätze und genau hier liegt die Schwierigkeit des Verfahrens, denn das Festlegen dieser Diskontierungssätze ist unglaublich komplex. Die grosse Herausforderung bei der DCF-Methode ist das Schätzen und Antizipieren von künftigen Zahlungsströmen.

Begriff 5: Penalty

Wenn bei Immobilien von einem «Penalty» die Rede ist, befinden wir uns im Bereich der Hypotheken. Der englische Begriff «Penalty» bezeichnet eine Strafe und Strafen werden bei Immobilien fällig, wenn Festhypotheken frühzeitig aufgelöst werden. Wenn Sie bei einer Bank eine Festhypothek abgeschlossen haben – beispielsweise über 10 Jahre – und diese nach 5 Jahren auflösen wollen, können sie das zwar tun, aber nicht ohne dabei zur Kasse gebeten zu werden. In solchen Fällen ist in den meisten Fällen vertraglich eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung vorgesehen. Diese Entschädigungen bezeichnet man allgemein als Penalties.

Das war der erste Teil unserer kleinen Serie über Immobilien-Anglizismen. Den zweiten Teil finden Sie hier: