Mieten & Quantile | Was sind Quantile und wie werden sie berechnet?

Ist der Preis, welche ich für meine Wohnungen verlange zu hoch, zu tief oder genau richtig? Um diese Frage beantworten zu können, benötigt man ein kleines bisschen Statistik. Wenn Sie Verkaufsdokumentationen von Liegenschaften oder Immobilienreports im Generellen studieren, stolpern Sie immer wieder über den Begriff «Quantil» oder «Miet-Quantil». Worum handelt es sich dabei?

Quantile sind statistische Lagemasse. Sie teilen eine bestimmte Anzahl an Datensätzen in zwei Gruppen – nämlich eine Gruppe die unter einem bestimmten Wert liegt und eine Gruppe, die über einem bestimmten Wert liegt.

Anschauungsbeispiel

Das lässt sich am einfachsten mit einem Beispiel verdeutlichen. Stellen Sie sich eine Familie mit 10 Kindern vor. Diese Kinder haben ein Alter zwischen 1 und 16 Jahren.

Wenn wir diese Kinder auf einer Achse nach Alter verteilen können wir relativ schnell anschaulich folgende Aussage machen. 3 von 10 Kindern – also 30% – sind 4 Jahre oder jünger. 5 Kinder von 10 (also 50%) sind 7 Jahre oder jünger, 8 Kinder von 10 (also 80%) sind jünger als 13 Jahre. Im Umkehrschluss kann man also sage: das 13-jährige Kind befindet sich im 80%-Quantil – 80% aller Kinder der Erhebung sind gleich alt oder jünger. Das 7-jährige Kind befindet sich im 50%-Quantil – die Hälfte aller Kinder ist gleich alt oder jünger und das 4-jährige Kinder befinden sich 30%-Quantil – 30% aller Kinder sind gleich alt oder jünger.

Quantile bei Wohnungen

Genau gleich funktioniert es bei Wohnungen und den besagten Mietquantilen. Wenn es heisst, dass eine Wohnung beispielsweise im 30%-Quantil liegt, bedeutet das nichts anderes als: 30% der vergleichbaren Wohnungen sind gleich teuer oder günstiger. Liegt eine Wohnung im 70%-Quantil sind 70% der vergleichbaren Wohungen gleich teuer oder günstiger.

Natürlich muss man darauf achten, keine Birnen mit Äpfeln zu vergleichen. Es ist nicht sinnvoll, den Preis einer heruntergekommenen 2-Zimmer-Wohnung in Zürich mit demjenigen einer neuwertigen 5-Zimmer-Wohnung im Berner Jura zu vergleichen. Vergleichbar sind Wohnungen, sofern insbesondere folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Die Wohnungen befinden sich in einem bestimmten Umkreis
• Gleiche Alterskategorie (Neubau vs. Altbau)
• Die Anzahl Zimmer sind gleich
• Die Quadratmeter sind ähnlich

Berechnung von Quantilen

Wie können Sie die Quantile für Ihre Wohnangebote selber berechnen? Das ist in der Tat gar nicht so einfach, denn um die Berechnung überhaupt durchführen zu können, benötigen sie eine verlässliche Datengrundlage. Natürlich können Sie selber auf Immobilienportalen nach ausgeschriebenen Wohnungen suchen – aber das bedeutet erstens viel manuelle Arbeit und zweitens gibt es je nach Standort nicht genügend Einträge. Bei Crowdhouse greifen wir für die Analyse von Mietquantile mit Hilfe von professionellen Tools auf historische Daten zurück. So können wir im gewünschten Umkreis und für eine gewünschte Zeitspanne für jedes Objekt verlässliche Daten generieren.

Chancen Ihrer Angebotsmieten auf dem Markt

Angenommen, sie wissen, in welchen Quantilen Ihre Wohnangebote liegen. Was bedeutet das nun für ihr Wohnangebot? Ist es tendentiell zu teuer, zu günstig oder genau richtig? Quantile allein liefern hier keine allgemeingültige Aussage. Ein hohes Quantil bedeutet per se noch nicht, dass Ihr Wohnangebot auf dem Markt chancenlos bleibt. Die Konkurrenzfähigkeit Ihrer Mieten hängt von einer Vielzahl an Faktoren ab und nicht ausschliesslich davon, ob in der Umgebung teurer oder günstiger vermietet wird. 

Stellen Sie sich ein Diagramm vor, auf dem die Y-Achse der verhältnismässige Preis Ihrer Wohnungen in Quantilen darstellt und die X-Achse eine zunehmende Qualität Ihres Wohnangebots – also Dinge wie Alter, Ausbaustandard, Zustand, Einrichtung etc.

Im unteren linken Feld liegen Wohnungen in tiefen Mietquantilen mit tiefen Qualitätstandards. Sie bewegen sich hier im Bereich «günstiges Wohnen» und sprechen Mieter/innen mit kleinem Budget an, die sich mit geringen Qualitätsstandards zufrieden geben. Für dieses Wohnsegment finden Sie in der Regel immer Abnehmer – gleichzeitig wird es tendentiell schwierig, die Preise zu erhöhen.

Unten rechts befinden sich Wohnungen in tiefen Mietquantilen und hohen Ausbaustandards. Dieser Bereich ist der sogenannte «Potentialbereich» – falls Ihre Wohnung in diesem Bereich liegt, besteht tendenziell eine gute Chance, dass Sie Ihr Wohnangebot auch teurer vermieten könnten.

Oben rechts liegt das «gehobene Segment» – sie zielen auf Mieter/innen und Mieter, die bereit sind, für Qualität höhere Preise zu bezahlen. Ob ihr Wohnangebot in diesem Bereich konkurrenzfähig ist, hängt davon ab, wie gross die Nachfrage nach solchen Wohnungen am entsprechenden Standort ist. Steht ihr Objekt beispielsweise in einer Region mit hohem Leerstand, werden sich verhältnismässig teure Wohnungen trotz hohem Ausbaustandard weniger gut vermieten lassen.

Oben links liegen der «Problembereich». Niemand zahlt gerne viel für verhältnismässig schlechte Qualität. Das Problem lässt sich nur lösen, in dem man entweder die Mietpreise reduziert oder mit Investitionen für mehr Qualität sorgt.